インスペクションで見抜く！福岡県の中古戸建てリノベ前に絶対確認すべき耐震と構造のポイント
はじめに
ホームインスペクションに関しては2018年４月以降不動産会社が中古住宅の売買契約をする際の説明義務となっています。
ただし、その説明はインスペクションを実施しているかしていないか、もししているならばその概要の説明であって、実際ホームインスペクションの実施に関しては売主と買主の双方の意思で行われます。つまり売主がホームインスペクションを拒否した場合は実施できません。中古住宅の売買に必要な義務ではないということです。
また、「耐震診断」というものがあります。住宅の耐震診断も原則として義務化されていません。しかし、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物や、一定規模以上の公共施設など、特定の条件下で耐震診断が義務付けられています。
この記事ではホームインスペクションを中心にと耐震診断との違いを説明しつつ、中古住宅のリノベーションにおける耐震面での注意ポイントをまとめています。
福岡県でフルリノベーションをご検討の方は性能向上を組み込んだ、実家リノベ専門店の㈱福岡工務店リノベーション事業部にご相談下さい。
目次
1.なぜ今「インスペクション」が注目されているのか
2.インスペクションで発見される可能性のある代表的な不具合
3.インスペクションの判断とは？
4.耐震診断の必要性と福岡県における対策の実態
5.法的に「必須」となる工事とは？
6.絶対にやっておきたい「おすすめ改修・補強」
7.地元福岡で信頼できる業者選びのコツ
8.まとめ：インスペクションは「安心リノベ」の第一歩
1.なぜ今「インスペクション」が注目されているのか
福岡県で中古戸建てを購入してリノベーションをする方が年々増えています。
理由は中古住宅購入に際しては、外観や間取りだけの見た目で判断してしまいがちですが、建物の内側には、見た目ではわからない不具合やリスクが潜んでいることが多く、あとから大きな費用や後悔を招くケースもあるからです。
そこで、安心のために、住宅購入前やリノベーション前に実施すべきなのが「インスペクション」です。
2.インスペクションで発見される可能性のある代表的な不具合
インスペクションでは、主に以下のような不具合やリスクをチェックし報告書を作成します。
✅基礎のひび割れ・沈下 |
3.インスペクションの判断基準とは？
住宅診断の基準は、一般的に国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に準拠して行われます。 具体的には次のようなチェック項目に基づいて評価されます。
- ・劣化状況（構造材、外装、内装、設備）
- ・維持管理状況（配管の交換歴、換気設備など）
- ・雨漏りやシロアリの兆候
- ・地盤沈下・傾き
- ・耐震性の初期診断
専門の建築士が、目視・触診・計測などを行い、必要に応じて更なる精密調査（詳細インスペクション）へと進みます。
ここで、よく耳にする耐震診断とインスペクション（住宅診断）は同じなのか？という疑問が出ると思います。
ホームインスペクションと耐震診断は
目的・検査の項目・費用の相場において異なる別の検査です。
ホームインスペクションが「建物全体の劣化度合」を把握するための診断であるのに対し、
耐震診断は「建物の耐震性能に特化したより詳しい調査」をすることです。
ホームインスペクションでは耐震性調査はオプションとなっており内容も耐震談に比べ簡易的なものです。
一方、耐震診断では耐震性に影響のない箇所の劣化状況については診断の対象となりません。
したがって、とくに旧耐震（1981年６月以前）の建物ではホームインスペクションと耐震診断を同時に行うことが推奨されます 。
また、建築確認申請を通していない増築が行われた建物や、壁が少なかったり、大空間や大きな窓がある建物はホームインスペクションに合わせて耐震診断も検討した方が安心といえます。
補助金等で「耐震性能証明書」が必要な場合は「耐震診断」の方を実施しなければなりません。
4.耐震診断の必要性と福岡県における対策の実態
築40年以上の木造住宅の多くは、現行の耐震基準（新耐震基準1981年6月以降）を満たしていない場合が多く、地震による倒壊リスクが高いといえます。
建物の安全性に加え、中古住宅をローンで購入し、住宅ローン減税を受ける場合、現行の耐震基準に適合していることが条件となります。
昭和57年以降に建てられた建物は「耐震基準適合証明書」は必要ありませんが、昭和56年以前の建物では必要になります。
リフォーム前の建物では耐震診断に基づく耐震改修工事が必要ですが、不動産会社が「耐震改修工事もしているから大丈夫ですよ。」と言っていても、事前に耐震診断を行っていない工事では、「耐震基準適合証明書」取得するためにいざ耐震診断を行ったら不適合になる場合もあります。まずはどこをどう改修するのかを専門家の調査で明確にしてから工事をすることが必要です。
福岡県や福岡市、北九州市では耐震診断・耐震改修に対する補助制度も整備されており、条件を満たせば数十万円の補助を受けられる可能性があります。
実家、自宅をリフォームする場合は工事事業者に、中古住宅を売買する場合には不動産会社に事前に確認、相談することが大切です。
5.法的に「必須」となる工事とは？
- 現状、耐震工事が法的に必須となるのは、主に旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）で建てられた建物で、現行の耐震基準を満たしていない公共性の高い建物です。
個人住宅に関しては義務ではありませんが、行政は安全性のために補助金などを準備し、耐震工事を促しています。その際に必要な工事は建物によって変わりますが
・耐力壁（耐震の役割をはたす壁）の設置- ・筋交いの設置（壁の中に斜めに入れた耐震性のを高める木材）
- ・金具による柱の接合部の補強
- ・劣化した部材の補強や交換
・屋根瓦等の軽量化
等が主な工事となります。
耐震改修の補助金を受けるためには「耐震診断結果報告書」が条件になっている場合がほとんどで、消費者がしっかりした耐震工事を行えるような仕組みになっています。
大規模リノベーションの場合
2025年４月から大規模なリフォームリノベーションを行う際、工事範囲によってはこれまで緩和され提出の必要がなかった「建築確認申請」の提出が必要になっています。
大規模リノベーションにおいては先に挙げた耐震工事と同じような項目を改修し現状の建築基準法に適合する耐震性の確保が必須の工事となります。
現在の耐震基準は2000年に定められたものなので、それ以前の建物の場合は現在の耐震基準の値に相当する耐震性能を持つまでの改修工事をしなければいけません
福岡では2005年に最大震度６弱の「福岡県西方沖地震」が発生しています。築25年以上の建物はその影響を受けている場合も考えられますので、調査をしておくと安心といえます。
6.絶対にやっておきたい「おすすめ改修・補強」
法的義務には該当しないが、将来的な安心・快適性を考えると「やっておくべき」工事は次のようなものです
- ・耐震補強（基礎補強、筋交い・耐力壁の追加、金物補強）
- ・断熱改修（天井・床・壁の断熱材追加、窓の複層化）
- ・配管・電気配線の一新（漏水・火災リスクの低減）
- ・床下の防湿処理・防蟻処理
- ・バリアフリー対応（将来の高齢化に備えた設計）
これらを計画段階で予算に組み込んでおくことで、あとから余計な手間と費用がかかるのを防げます。
7.地元福岡で信頼できる業者選びのコツ
インスペクションや耐震診断、どこに頼めばよいの？？
業者探しのポイントは次のような点です。
- ✅インスペクション・耐震診断からリノベーション設計・施工まで一貫対応できるか
- ✅自治体補助金の活用実績があるか
- ✅実際の施工事例が公開されているか
福岡県内では、「地域密着型で中古住宅再生に強い工務店」の利用が特におすすめです。
福岡特有の気候や地盤、法制度への理解も深く、安心して任せられます。
県内やその地域でお施工経験が豊富ということは、そのエリアの環境によって他の家でも発見された不具合も知っているので
見積もり段階で施主と事業者がしっかり工事計画の予算を共有できるということにほかなりません。
工事が始まって、あそこも悪い、ここも悪いなど、安い価格で契約して工事が始まって引き返せない状態で追加工事を迫られるなどのトラブルを避けられます。
8.まとめ：インスペクションは「安心リノベ」の第一歩
中古戸建てのリノベーションで本当に大切なのは、表面的な「デザインの良さ」ではなく、構造の健全性・安全性をきちんと把握したうえでの計画です。
福岡県でこれから住宅リフォームを検討するなら、まずはインスペクション、必要であれば耐震診断を実施し、信頼できる業者と共に根拠のあるプランニングを行うことが最善のスタートとなります。
安全性、快適性、そして資産価値を高めるために、専門家の力を積極的に取り入れましょう。