【建築確認申請は必要？】実家リノベ・中古住宅のフルリフォーム・リノベーション
目次
1.はじめに
2.リフォーム工事で確認申請を行うことのメリットデメリット
3. 確認申請が必要なリフォーム工事の具体例
4.大規模な修繕・模様替えとは？
5. 確認申請を行わなかった場合のリスクと罰則
6. 確認申請を避けてフルリフォームを行う方法
7.まとめ
1.はじめに
福岡県でリフォームやリノベーションなどの大規模修繕・模様替えを検討する際、「確認申請が必要かどうか」は非常に重要なポイントです。
特に2025年4月に施行された建築基準法改正により、これまで申請が不要だった工事にも確認申請が求められるケースが増えてきました。
本記事では、
✅リフォームで確認申請を出すことのメリット・デメリット
✅確認申請が必要な具体的な条件
✅確認申を行わなかったときの罰則
✅確認申請を避けるための具体的な方法
について、解説していきます。
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2.リフォーム工事で確認申請を行うことのメリットデメリット
確認申請（＝建築確認申請）とは、建築基準法に基づき建物の安全性など総合的な視点で違法な設計ではないかを審査し、工事の許可を出してもらうものです。
これは新築だけでなく、増改築、建物の用途変更や大規模な修繕・模様替えでも必要なのですが、これまで小規模住宅に関してはその簡略化が適用され、リフォーム・リノベーションにおいても確認申請不要というケースが多かったのです。
ところが2025年の4月からこれまで確認申請が不要だった大規模なリフォーム工事に関して確認申請が必要になりました。
リフォーム・リノベーションにおいて確認申請を出すメリット、デメリットは次のようなことです。
リフォーム工事で確認申請を出すことのメリット
❶法的に適合した工事になる
建築基準法に則った計画であることが確認されるため、違法建築を避けられます。
❷将来の資産価値が保たれやすい
証明書類が残るため、売却や相続時にも安心されやすすなります。
❸金融機関の融資が受けやすい
確認済証・検査済証があることでローン審査がスムーズになる場合があります。
❹行政からの指導や是正命令を回避できる
申請を経ていれば、後から「違法」とされるリスクが減り、指摘された場合の是正工事を請けなくて済みます。
❺安心して大規模な工事ができる
増築や構造変更などでも、専門機関の審査が入ることで安全性が担保される。
リフォーム工事で確認申請を出すことのデメリット
❶手間、時間、費用がかかる
設計図や構造図の作成、審査期間などで工期が延びる可能性、加えて設計士や建築士への報酬、審査手数料などの追加コストが発生します。
❷安全面での不安が残る
審査、検査がないので、手抜き工事をされる、建築知識のない業者が不適格な工事を行う、安全性に必要な部分を見極められず問題が残る、などが発生する可能性があります。
❸内容によっては計画の見直しが必要になる
基準に適合しないと判断されれば、設計変更や再提出が必要になります。
❹既存不適格部分が指摘される可能性
もともとの建物に問題があると、リフォーム以上の対応が必要になる場合があります。
❺申請不要な軽微な工事より柔軟性が低くなる
確認申請を出すことで自由度が制限され、意匠や材料の選択肢が狭まることがあります。
それぞれをまとめるならば、
メリットとしては「安心」
デメリットとしては「費用」・「手間」・「安全性への不安」
ということになるでしょう。
次に確認申請が必要になってくる条件に付いて解説します。
3. 確認申請が必要なリフォーム工事の具体例
確認申請が必要になる工事には明確な基準があります。
以下のような工事は、福岡県内でも申請が必要とされる主な例です。
10㎡以上の増築
例えば、敷地内にサンルームを増築したり、部屋を新設するような工事で10㎡（約6畳）以上の面積が追加される場合には、必ず確認申請が必要です。
防火地域・準防火地域での工事
福岡市中心部や密集地では防火地域または準防火地域に指定されていることがあります。この区域での外壁や屋根の改修、窓の取り換えなどの工事は、構造や使用材料によっては確認申請が必要になります。
用途変更を伴う工事
住宅の一部を店舗にする、あるいは倉庫に使っていたスペースを居住用に変更するなど、用途が変わるリフォームには確認申請が必要です。
主要構造部の過半を修繕・模様替えする工事
構造耐力上主要な部分（柱・梁・床・屋根・階段など）の過半数を修繕する場合、建築基準法上の大規模な修繕・模様替えと見なされ、確認申請の対象になります。
これまでは小規模の木造２階建てや平屋の住宅では「大規模な修繕・模様替え」に関しては確認申請を出さなくても良かったのですが、法改正により200㎡（60.5坪）以下の平屋以外は確認申請が必要になりました。
つまり多くの２階建て木造住宅の大規模リフォームにおいて前述のメリットデメリットが発生することになります。
4.大規模な修繕・模様替えとは？
次に気になるのが、じゃあ「大規模な修繕・模様替えとは？」どのこまでの工事を指すのか？という点でしょう。
「大規模な修繕」とは、
主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。
※ 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。
「大規模な模様替え」とは、
模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（2分の１ 超）にわたり模様替えをすることをいいます。
※模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。
フルリフォーム・リノベーションの場合は大規模な間取り変更や階段の変更、柱、外壁、屋根などの構造的な部分の工事を含むことが多いので確認申請が必要な場合が多いといえます。
5. 確認申請を行わなかった場合のリスクと罰則
もし、確認申請が必要な工事であるにもかかわらず、確認申請を出さずに工事を進めた場合はどのよう罰則があるのでしょうか？
是正命令や工事の中止命令
行政から是正命令が出され、すでに完成している工事部分の撤去や修正を求められることがあります。最悪の場合、工事そのものの中止命令が下されるケースもあります。
取り壊し命令
特に構造上危険と判断された場合には、工事済みの箇所に対して取り壊し命令が出されることがあります。これは莫大な費用負担や時間的ロスを伴います。
罰則規定
建築基準法第99条では、確認申請を行わずに工事を行った者に対し、1年以下の懲役または100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。リフォーム会社と施主の両方が処罰対象となることもあります。
これらの罰則を知れば違法にフルリフォーム・リノベーション工事を行う方はいないでしょう。
6. 確認申請を避けてフルリフォームを行う方法
それでは法令に抵触せずに、確認申請を避けてフルリフォームを実現する方法はないのでしょうか？
答えは 「あります。」
ただし、既存の構造体がフルリフォーム・フルリノベーション後も安全であると判断される場合に限られます。
その場合先の「大規模な修繕・模様替え」にあたらない設計をするということです。
屋根、外壁の構造体の劣化が激しくなければ、屋根材・外壁材だけをとりかえば良いでしょう、この場合は
「大規模な修繕・模様替え」に該当しないといって差し支えない。
となっています。
また、柱や梁、耐力壁などに干渉せずに空間を設計する手法なども考えられます。
具体的にはどういう手法があるの？と工事のイメージが付きにくい方のために提案のほんの一例を挙げます。
（要望）天井が低いので吹き抜けのような開放感のある空間が欲しい。
（解決策）
構造体に干渉せずに天井高を上げる手法
天井の構造（梁や母屋など）には手を加えず、既存の天井仕上げ材を撤去して躯体現し（あらわし）にし、吹き抜け風に演出。これは建築基準法上「模様替え」に該当せず、構造体の変更も行わないため、確認申請不要です。
効果：天井高が10〜20cm上がった印象になり、空間に開放感が生まれる。
（要望）家事動線が悪いので間取り変更がしたい
（解決策）
界壁を残して“回遊動線”を追加
構造耐力上重要な耐力壁を残したまま、非耐力壁の一部に小開口（幅600mm程度）を設けて裏動線を追加することで、家事効率を高めながら空間に奥行きを出します。
効果：動線計画の最適化により、家事時間を短縮しつつ居住性を向上。
（要望）スキップフロアのように開放感を感じつつも空間を分けたい
（解決策）
床組みを変更せず“段差”を利用したゾーニング
既存の床構造（根太・大引き）を一切変更せず、段差を設けることで用途を分けるデザイン手法。例えば、リビングとダイニングの間に40mmの段差を設け、ステージ風に演出。
効果： 空間に高低差を設けることでゾーニングされ、面積以上の広がりを演出。
（要望）部屋数や広さを変えずに収納スペースを増やしたい
（解決策）
独立基礎の増設で構造をいじらず収納拡張
屋外に10㎡未満の収納スペース（物置）を独立基礎（既存建物と接合しない形式）で設置。建物とは構造的につながらないため「増築」に該当せず、確認申請不要で対応可能なケースが多い。
効果： 収納力の強化と災害時の防災備蓄スペースとしても有用。
（要望）壁が多く圧迫感があるので何とかしたい
（解決策）
壁を抜かずに視線を抜く「袖壁＋ガラス」処理
耐力壁を残したまま、その上下にガラスFIX窓を組み込むことで、壁を抜かずに視線を通す設計。構造体を変更せずに圧迫感を軽減することが可能です。
効果： 光と視線が抜け、閉鎖感を解消。断熱・気密性能も確保できる。
このように確認申請不要の工事の方法は多数あります。
ただし、構造的な知識、施工技術、最適な提案力のある会社及び担当者でなければ最適な提案は難しいでしょう。
フルリフォーム・フルリノベーションを計画する際、確認申請の関係で金銭的、間取り的、引っ越しまでの期間などで、あきらめてしまう前に一度プロに詳細の相談してみることをお勧めします。
7.まとめ
福岡県でフルリフォームやリノベーションを行う際には、「確認申請の要否」を正しく判断することが成功の鍵を握ります。
建築基準法の改正により、今後はさらに申請が必要なケースが増えると予測されるため、無申請で工事を進めることによるリスクや罰則を正しく理解することが重要です。
その一方で、設計次第では確認申請を回避しながら、十分に満足できるフルリフォームを実現することも可能です。
工期やコストを抑えたい方には、非常に大きなメリットとなるでしょう。
ただし、これには専門的な知識と経験が求められるため、実績豊富なリフォーム会社と連携し、自治体との事前相談を行うことで、法的にも安全かつスムーズなリフォームを目指しましょう。
福岡で実家リノベーションをお考えの方はまずはご相談下さい。
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